Как се инвестира в АДСИЦ?


През последните три години пазарът на недвижими имоти реализира значителен ръст, привличащ инвеститорите. Пазарните условия в България продължават да са благоприятни за инвестиции в недвижими имоти, като през 2005 г. цените им са нараснали с 12% спрямо 2004 г. Очаква се нарастването на инвестициите в жилищно строителство да продължи с плавен ръст, но основният инвеститорски интерес да се пренасочи към офис и бизнес сгради (най - висок ценови сектор), както и земеделски земи и земи в урбанизирани територии.
Инвестицията в недвижим имот изисква сериозно капиталовложение. За малките и средни инвеститори специалните инвестиционни дружества дават възможност за инвестиции в недвижима собственост с по-малки суми. По отношение на големите инвеститори акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) предлагат привлекателна диверсификация на вече съществуващо портфолио от финансови инструменти.
В България АДСИЦ са създадени с приемането на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел, в сила от 01.01.2004 г. Към момента са лицензирани 19 АДСИЦ. АДСИЦ са публични дружества, лицензирани от КФН, които набират капитал, като емитират акции на БФБ. Набраният капитал се инвестира в недвижима собственост, която се закупува с цел продажба след подобряване или дългосрочно управление и реализиране на постоянен паричен поток от отдаване на недвижимата собственост под наем.
В акции на АДСИЦ може да инвестира всеки, като използва услугите на инвестиционен посредник. Това позволява и на частни лица без инвестиционен опит или значителен финансов ресурс да станат съсобственици в тези дружества, като по този начин придобиват пропорционална част от имотите, които дружеството притежава и паричните средства, с които разполага.
Според законовата уредба АДСИЦ разпределят 90% от печалбата си в дивиденти, които се облагат с данък върху дивидента в размер на 7%, а самите дружества са освободени от корпоративен данък печалба. Вследствие подобна инвестиция е добре защитена поради публичния статут на тези дружества и относителната им прозрачност. Фондовете са задължени да публикуват периодично актуализирани проспекти, като описват направените до момента инвестиции и бъдещите намерения. За възможността да се възползва от нискорискова инвестиция на пазара за недвижими имоти при относително добра норма на възвръщаемост, инвеститорът заплаща разходите за управление и обслужване – такса на обслужващото дружество и други оперативни разходи. В устава и проспекта на всяко дружество е заложен максималният размер на тези разходи.
АДСИЦ дружествата имат определена специализация – офис сгради, търговски площи, ваканционни имоти, земеделска земя или комбинации. АДСИЦ се различават и по срока си на съществуване: някои са с ограничен срок след изтичането на който, притежаваните имоти се разпродават и парите се разпределят между акционерите; съществуват и такива, които се създават с цел реализиране на конкретен проект.
Доколко добра инвестиция може да бъде един АДСИЦ, зависи от потенциала на поскъпване на типа недвижим имот, в който инвестира, както и от активността на управление на притежаваните активи. От това зависят както покачването на акциите в бъдеще вследствие на увеличената стойност на активите на дружеството, така и доходът от дейността, реализиран вследствие на управлението на същите и последващото разпределение на дивиденти.
Чувствителността на инвеститора към рискова експозиция също е важен фактор при подбора на АДСИЦ, в който да се инвестира. За по-консервативните инвеститори са по-подходящи АДСИЦ, които притежават имоти с дългосрочни договори за наем, гарантиращи постоянен паричен поток – дивиденти. Инвеститорите, които търсят по-висока възвръщаемост, следва да се ориентират към АДСИЦ, които осъществяват предприемачески проекти, които са и по-рискови.
През 2005 г. не всички АДСИЦ приключиха на печалба, което се дължи на сериозните инвестиции, направени през годината. Тези от тях, които са реализирали печалба, няма да раздават дивиденти, тъй като положителният резултат е изчислен на база преоценка на закупените имоти, а това не подлежи на разпределение. Единствено И Ар Джи Си 1 и 2, които управляват сгради с дългосрочни наематели, вероятно ще разпределят дивиденти.
Изходът от инвестиция в АДСИЦ е сравнително лесно осъществим, но цената, на която ще бъде продадено участието в определения АДСИЦ, варира. Съществуват и АДСИЦ, които са създадени единствено, за да се възползват от данъчните преференции и на практика са затворени, тъй като всички акции са притежание на учредителите им. Освен при задължителното първоначално увеличение на капитала, техните акции са слабо търгувани.
Изборът на АДСИЦ за конкретна инвестиция изисква познания и достатъчно време, за да се проследява пазарът на недвижими имоти и съответното им управление. За инвеститорите, които не разполагат с такива, съществуват възможности за инвестиции в АДСИЦ чрез участие във фонд, разпределящ активите си в подобни компании. За момента има създаден един такъв фонд “Алфа Индекс Имоти”. Същият е и първияt фонд с пасивно инвестиционно управление. Предстои създаването и на други секторни договорни фондове.
Източник: Alfa Asset Management